In pillole

• La surroga può venirti in aiuto se vuoi modificare le condizioni del tuo finanziamento.
• Puoi chiedere in ogni momento di trasferire il tuo mutuo a un’altra banca, ma verifica sempre che sia davvero conveniente.
• La pratica non prevede costi a tuo carico: solo 35 euro per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

Hai sottoscritto un mutuo ventennale con tasso variabile presso una banca e, dopo una manciata di mesi, la Banca Centrale Europea ha deciso di alzare ripetutamente i tassi di interesse. Questo potrebbe cambiare le cose: ora la soluzione più vantaggiosa potrebbe essere rappresentata dal tasso fisso. O ancora: a qualche mese dalla sottoscrizione del tuo mutuo, ti sei imbattuto in un’offerta più vantaggiosa, proposta da un’altra banca.

Cosa puoi fare se ti trovi in situazioni simili?

Trasferire il mutuo senza spese con la surroga

In entrambi in casi descritti, può venire in tuo soccorso lo strumento della surroga, che ti permette di trasferire il tuo mutuo a un’altra banca senza spese. Introdotta in Italia con la legge n. 40 del 2007, anche conosciuta come “legge Bersani”, la surroga – o portabilità – del mutuo ti permette di cambiare tipo di mutuo (tasso fisso o variabile, eccetera), tasso d’interesse (sostituendo quello vecchio con quello, tipicamente più vantaggioso, offerto dalla nuova banca) e durata del finanziamento. Ma attenzione, non puoi aumentare l’importo del prestito: la somma mutuabile deve rimanere la stessa o al massimo essere inferiore.

Quante volte puoi avvalerti della surroga?

Come mutuatario, hai sempre la possibilità di richiedere la surroga del mutuo e puoi farlo tutte le volte che lo desideri. Nel momento in cui la nuova banca decide di erogarti il mutuo di surroga, la banca originaria non potrà opporsi al perfezionamento dell’operazione, che dovrà concludersi entro 30 giorni lavorativi (in caso di ritardi, hai diritto a un risarcimento).

Il tutto, senza spese o penali a tuo carico: le disposizioni in materia di portabilità dei mutui – che sono state trasfuse nell’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario - prevedono che non possano esserti chieste imposte sul nuovo finanziamento né spese di perizia, di istruttoria o spese legate agli accertamenti catastali, e nemmeno le spese per il notaio, che sono a carico della nuova banca. Quanto alla polizza assicurativa sull’immobile, basta cambiare il beneficiario nella polizza fatta a suo tempo con la prima banca. L’unico costo a tuo carico sarà una tassa da 35 euro per l’iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

Surroga: come scegliere l’opzione migliore?

Le accortezze sono tutte ispirate dal buon senso, ma vale la pena di richiamarle brevemente.

1. Verifica attentamente condizioni e costi del mutuo in essere. Tasso di interesse, spese, importo delle rate, durata e capitale residuo.
2. Pensa bene a cosa vorresti ottenere spostandoti presso un’altra banca. Abbassare la rata? Risparmiare sugli interessi? Una maggiore flessibilità?
3. Non essere frettoloso! Confronta diverse offerte alternative da parte di altre banche, in modo da identificare quella più vantaggiosa per te.

Non solo surroga: gli altri strumenti

La surroga, te lo ricordiamo, non è l’unica possibilità di cui disponi per modificare il tuo mutuo: esistono infatti anche altri strumenti utili a questo scopo.

Surroga: lo abbiamo visto: ti permette di trasferire il mutuo da una banca all’altra.

Nota bene:

• Cosa puoi modificare: la tipologia di mutuo, il tasso di interesse, la durata e la banca.
• Cosa non puoi modificare: la somma oggetto del finanziamento.
• Costo: 35 euro di iscrizione della surroga nei registri immobiliari.

Rinegoziazione: ti permette di ricontrattare con la tua banca le condizioni del prestito.

Nota bene:

• Cosa puoi modificare: la tipologia di mutuo, il tasso di interesse e la durata.
• Cosa non puoi modificare: la banca e la somma mutuata.
• Costo: nessuno.

Sostituzione: ti permette di estinguere il vecchio mutuo e aprirne uno nuovo presso un’altra banca.

Surroga: quando conviene richiederla?

Insomma, a seconda delle tue esigenze, puoi scegliere l’opzione che ti sembra più adatta. Se hai bisogno di ampliare la somma mutuata, per esempio, ti conviene optare per la sostituzione. Se invece vuoi ottenere un tasso più conveniente, meglio scegliere la surroga.

Per concludere, tieni presente che la surroga è più conveniente se il tuo mutuo è ancora “giovane”, cioè se lo hai sottoscritto abbastanza di recente. Questo perché la rata di un mutuo si compone di una quota di interessi e di una quota di capitale: nel piano di ammortamento alla francese – che è ampiamente il più diffuso - nel periodo iniziale del rimborso la parte relativa agli interessi è più alta, e quindi incide di più sulla rata, mentre man mano ci si avvicina all’estinzione il rapporto si inverte e la quota capitale diventa preponderante.

Al di là di questi tecnicismi, che comunque è utile conoscere, valuta pure cos’è meglio per te, consultando gli operatori e confrontando le varie proposte.