In pillole

• È un tuo diritto estinguere il finanziamento che hai stipulato in anticipo sulla scadenza prevista dal contratto.
• L’operazione oggi non prevede costi in termini di penali, se la stipula del mutuo è avvenuta prima di una certa data (l’anno da tenere a mente è il 2007).
• L’estinzione può essere parziale o totale: in questo secondo caso, il finanziamento si chiude. E automaticamente si cancella anche l’ipoteca sull’immobile.

Hai contratto un mutuo ventennale. Al decimo anno, per tutta una serie di eventi non previsti – una donazione, una successione, la liquidazione del TFR a seguito del cambio di posto di lavoro – ti trovi accreditata sul conto una cifra più o meno consistente. Puoi tenerti il mutuo e fare di quella somma tutto quello che vuoi – spenderla o investirla oculatamente – oppure puoi usare quell’importo inatteso per estinguere in parte o in tutto il mutuo che hai in corso. Si può fare? Certo che sì: è, appunto, l’estinzione anticipata del mutuo (che, detto tra noi, si può fare con qualunque tipo di finanziamento). Vediamo di capire come funziona.

Estinzione anticipata: cos’è?

L’estinzione anticipata del mutuo prevede la possibilità per il debitore di rimborsare in parte o in tutto il finanziamento prima della scadenza prevista dal contratto. Di questa possibilità ci parla l’articolo 120-ter del Testo Unico Bancario¹, il testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia².

Tutti i mutui si possono estinguere prima della scadenza contrattuale, ma questo ha un costo in termini di penali o simili? No. Vediamo cosa ci dice l’articolo 120-ter in proposito.

ARTICOLO 120-TER DEL TUB
(Estinzione anticipata dei mutui immobiliari)

“È nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 1223, per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”

Ma attenzione, queste disposizioni valgono:

• per i contratti di mutuo per l’acquisto della prima casa stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi;
• per i contratti di mutuo per l'acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento dell’attività economica o professionale da parte di persone fisiche stipulati o accollati a seguito di frazionamento a partire dal 3 aprile 2007⁴.

Cosa succede a chi ha fatto un mutuo prima di queste due fatidiche date? Succede che i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato ci sono, ma sono meno onerosi, anche alla luce dell’accordo tra l’Associazione Bancaria Italiana e le Associazioni dei consumatori, che fissa un tetto massimo. E se il debitore nota che le penali applicate sono più alte, può chiedere che vengano ridotte fino a rientrare nel massimo stabilito.

 

Estinzione parziale: come funziona?

Come puoi intuire, con l’estinzione parziale tu versi alla banca una parte del debito residuo, con un effetto comunque apprezzabile: a parità di scadenza, l’importo delle rate successive si abbassa. Ma attenzione: se il contratto contempla questa possibilità, volendo puoi mantenere la rata inalterata e abbreviare invece i tempi del rimborso.

Estinzione anticipata

Il rimborso di una parte del mutuo riduce l’importo del capitale ancora da restituire, con due possibilità:

• la rata diventa più leggera -> se la durata del piano di rimborso non cambia, la rata si ridurrà in proporzione al minor capitale da restituire e ai minori interessi da pagare;
• il piano di rimborso si accorcia -> se è la rata a non cambiare, il minor capitale da restituire riduce la durata del piano di rimborso.

 

Estinzione totale: cosa c’è da sapere

Hai un mutuo residuo di 20.000 euro e incassi una plusvalenza, legata alla cessione di una proprietà mobiliare o immobiliare, di 25.000 euro. Questa somma ti dà ampio margine per valutare un’estinzione di tutto il debito. L’estinzione totale del mutuo chiude una volta per tutte il finanziamento e naturalmente, così facendo, interrompe il piano di rimborso. Peraltro, a valle dell’estinzione totale, l’ipoteca iscritta a garanzia dell’immobile si cancella automaticamente, senza oneri per il debitore. Gli unici costi, in questo caso, sono gli interessi maturati nel periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e l’effettiva estinzione del finanziamento. Potrebbe essere necessario sostenere alcune spese in termini di penale, per i mutui sottoscritti prima del febbraio o dell’aprile del 2007.

Come richiedere l’estinzione anticipata?

Innanzitutto, trasmettendo alla tua banca, con raccomandata con ricevuta di ritorno o mediante Posta Elettronica Certificata (PEC), questa tua volontà. Alla comunicazione dovrai allegare una copia del documento di identità e del codice fiscale. Compilando un apposito modulo, chiederai alla banca di calcolare l’importo che devi versare per estinguere il debito: la banca lo calcolerà e te lo comunicherà.

Se la sottoscrizione del mutuo è avvenuta prima dell’aprile 2007, occorrerà una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che attesti i requisiti per l’applicazione delle penali ridotte, previste dalla Legge Bersani⁵.

Completate tutte le verifiche, la banca ha 30 giorni di tempo per rilasciare la documentazione che conferma la chiusura del contratto di mutuo.

Quand’è che conviene l’estinzione anticipata?

Nel caso di un mutuo con piano di ammortamento “alla francese” – nel quale, cioè, la quota degli interessi pesa sul totale della rata di più all’inizio e poi sempre meno man mano che il rimborso procede – l’estinzione anticipata risulta più conveniente all’avvio del rimborso. È anche vero che occorre valutare caso per caso, alla luce delle esigenze del bilancio familiare e dei progetti di spesa per i mesi a venire.

In linea di massima, però, è sempre utile avere un’idea dei diritti e delle possibilità riconosciuti dal legislatore ai debitori, anche in termini di estinzione anticipata.